부동산을 사고팔 때 붙는 세금을 양도소득세(양도세)라고 합니다.
양도세는 집을 팔아서 이익을 볼 때 내는 세금인데, 잘 모르고 준비 없이 팔았다가는 수억 원 이익 중 절반 가까이를 세금으로 낼 수도 있습니다. 하지만 다행히도 1세대 1주택자는 일정 조건을 만족하면 양도세를 아예 안 낼 수도 있고, 집을 여러 채 가진 경우라도 법이 허용하는 절세 방법들을 알면 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
이번 포스팅에서는 초보자도 알기 쉽게 양도세의 뜻과 개념부터 비과세 조건, 그리고 다주택자의 절세 팁까지 알기 쉽게 정리해드리겠습니다.
1. 양도소득세란 무엇인가? 쉽게 풀어보기
양도소득세는 개인이 토지나 건물 같은 부동산(또는 주식, 파생상품 등 자산)을 팔아서 얻은 차익, 즉 돈 번 만큼에 대해 부과되는 세금입니다. 쉽게 말해 싸게 산 것을 비싸게 팔아서 생긴 이익에 매겨지는 세금입니다.
예를 들어 **3억 원에 산 집을 몇 년 뒤 8억 원에 팔았다면 5억 원의 이익(양도차익)**이 생기는데, 이때 이 5억 원 차익에 부과되는 세금이 바로 양도소득세입니다.
반대로 만약 집을 팔았는데 이익을 못 보고 손해를 봤다면 양도소득세는 한 푼도 내지 않습니다.
세금은 이익이 있을 때만 발생하니까요.
또 양도소득세는 집을 파는 시점에 한꺼번에 계산됩니다.
집을 오래 보유했다면 그 기간 동안 오른 가격을 쭉 합산해서, 최종 매도하는 순간에 한 번에 과세하는 구조입니다.
부동산처럼 금액이 큰 자산은 거래할 때 세금도 상당히 커질 수 있기 때문에, 미리 양도세가 얼마나 나올지 계산해 보고 대비하는 것이 중요합니다.
2. 양도세는 언제 내는 걸까? (과세 발생 조건)
양도세는 기본적으로 부동산을 포함한 자산을 “양도”하여 차익이 생길 때 세금이 생깁니다. 여기서 양도란 쉽게 말해 돈을 받고 파는 것을 뜻합니다.
집을 매매해서 소유권이 넘어가면 양도소득세 대상이 됩니다. 특이한 점은 증여나 상속으로 무상으로 주는 경우는 팔아서 이익을 본 게 아니니까 양도소득세가 아니고, 대신 증여세나 상속세 대상으로 분류됩니다.
정리하면, “유상으로 파는 행위”에 대해서만 양도세를 걷는다는 거죠.
또 양도세는 부동산뿐만 아니라 주식이나 분양권 같은 권리를 팔 때도 부과될 수 있습니다. 다만 일반 개인이 국내 상장주식을 조금 거래하는 정도는 비과세라서 주식 투자는 대부분 양도세를 신경 안 쓰지만, 부동산은 거래 금액이 크고 이익도 크기 때문에 양도세가 주요 이슈가 됩니다.
양도소득세가 발생하는 시점은 보통 집을 팔고 돈을 다 받는 날(잔금일)이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고·납부해야 합니다. 예를 들어 10월 15일에 집을 판 거래가 완료됐다면, 그 달 말일 기준 2개월 후인 12월 31일까지 세금을 신고하고 내야 합니다. 기한 내 신고·납부를 하지 않으면 산출세액의 20% 가산세 등 불이익도 있으니 잊지 말고 챙겨야 합니다.
요약하면 집이나 땅 등을 팔아서 돈을 벌었을 때, 그 이익에 대해 내는 세금이 양도소득세입니다.
이제, 어떻게 하면 이 세금을 안내거나 줄일 수 있는지 본격적으로 살펴보겠습니다.
가장 대표적인 절세 혜택인 1세대 1주택 비과세부터 설명드립니다.
3. 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택: 집 한 채 가진 분들의 희소식
*1세대 1주택 양도세 비과세 핵심 요건 : 1가구 1주택자가 **2년 이상 보유(및 거주)*하고 일시적 2주택 요건을 지키면 비과세가 가능하며, 다만 매도가액 12억 초과분에는 세금이 부과됩니다.
집을 한 채만 가지고 있는 1세대 1주택자라면 양도세 측면에서 굉장히 큰 혜택이 있습니다. 일정 조건을 만족하면 집을 팔 때 양도세를 아예 내지 않아도 되기 때문인데 세법에서는 “1세대”를 함께 거주하는 가족 구성원(부부와 미혼 자녀 등)으로 보고, 그 세대가 국내에 딱 한 채의 주택만 소유한 경우를 1세대 1주택이라고 정의합니다. 그런 분들이 그 집을 2년 이상 보유했다면(일부는 거주 요건도 충족해야 함), 집을 팔 때 양도세를 내지 않는 혜택을 주는 것입니다.
쉽게 한 가족이 집 한 채만 갖고 있고 그 집을 2년 이상 오래 가지고 있었거나 (조정지역의 경우 실제 2년 거주도 했다면) 팔 때 세금을 안 내도 된다는 뜻입니다.
예를 들면 10년 전 2억 원에 구입한 아파트 한 채를 한 세대가 오랫동안 거주한 뒤 8억 원에 팔았다고 가정해보겠습니다. 양도차익이 무려 6억 원이나 되지만, 이 가족은 집이 하나뿐이고 2년도 훨씬 넘게 보유했으므로 양도소득세가 전혀 과세되지 않습니다.
물론 현실에는 세부적인 예외와 요건이 더 있긴 하지만, 기본 개념은 이렇습니다.
비과세를 받기 위한 핵심 조건 3가지는 아래와 같습니다.
- 1세대 (가족 모두가 합해서 집 한 채만 소유).
- 그 주택을 2년 이상 보유 (조정대상지역에서 산 집이라면 2년 실제 거주 요건 추가)
- 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택의 경우 초과분에는 세금 발생 – 즉 집 판 가격이 12억 원 이하인 경우는 전액 비과세이고, 12억 원을 넘는 부분에 대해서만 과세.
위 3가지만 충족하면 기본적으로 집 한 채를 팔 때 양도세를 안 낸다고 이해하시면 됩니다.
국세청도 공식적으로 “1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있고 2년 이상 보유한 경우 양도소득세를 과세하지 않는다“라고 안내하고 있습니다.
다만 방금 말한 것처럼 매매가격이 12억 원을 넘는 고가주택은 예외입니다. 이 경우 넘는 부분에 대해서는 세금이 나올 수 있다는 뜻인데요. 예를 들어 5억 원에 산 1주택을 15억 원에 팔았다면 전체 양도차익은 10억 원이지만, 15억 중 12억을 초과한 3억 원 부분에 대해서만 과세 대상 차익이 생깁니다.
계산식으로 보면 10억 원의 차익 중 약 2억 원 정도가 과세대상으로 산정되는 겁니다.
결국 12억 원까지는 양도차익에 세금이 안 붙고, 초과분에만 세금이 비례해서 매겨진다고 이해하시면 됩니다.
그밖에도 1세대 1주택 비과세의 예외/특례 사항들이 몇 가지 있는데, 예를 들어 일시적 2주택의 경우 새 집을 사면서 일시적으로 집이 두 채가 되었더라도 일정 기간 내 기존 집을 팔면 1주택으로 간주해 비과세를 해주는 규정입니다.
현재는 신규 주택을 산 날로부터 2년 이내에 기존 주택을 팔면 비과세를 적용받을 수 있게 완화되었습니다. 또 상속으로 받은 집이나 농어촌 주택을 한 채 더 가지고 있는 경우 등은 주택 수에 포함되지 않는 등 예외가 있으니, 이런 특수한 상황에 계신 분들은 따로 한번 확인해보셔야 합니다.
(참고) 장기보유특별공제와 1세대 1주택
여기서 한 가지, 장기보유특별공제도 설명드리겠습니다. 1세대 1주택자는 비과세라서 세금 걱정이 없지만, 고가주택이라 일부 과세되는 경우나, 다주택자였다가 나중에 1주택이 되어 양도세를 내게 되는 경우 등에 집을 오래 가지고 있었다면 세금을 깎아주는 혜택이 추가로 있습니다.
이를 **장기보유특별공제(장특공)**라고 하는데, 말 그대로 오래 보유한 만큼 세금을 특별공제해주는 제도입니다.
1세대 1주택의 경우 집을 3년 이상 보유해야 장특공을 적용받을 수 있고, 보유기간과 거주기간에 따라 공제율이 최대 80%까지 올라갑니다. 예컨대 10년 보유하고 그 중 5년을 실제 거주한 집이라면 양도차익의 60%를 공제받아 세금 계산할 때 차익을 크게 줄일 수 있었습니다.
결국 1주택자 분들은 오래 보유하고 실거주까지 하면 비록 고가주택이라 세금을 내는 경우라도 양도차익 대부분을 공제받아 세금 부담을 최소화할 수 있습니다.
지금까지 집 한 채인 경우의 양도세 혜택을 살펴봤습니다.
핵심은 “1주택 + 2년 보유 (조정지역은 2년 거주) ⇒ 양도세 비과세”라는 점입니다.
그러면 집이 여러 채인 경우는 어떻게 될까요? 다음으로 1세대 1주택이 아닌 경우, 즉 다주택자의 양도세에 대해 알아보고 절세 방법도 함께 정리해드릴게요.
4. 1세대 1주택이 아닌 경우 세금은? 다주택자의 양도세 부담
집을 2채 이상 보유한 다주택자라면 아쉽게도 위에서 설명한 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 집을 팔면 원칙대로 양도차익에 대해 세금을 내야 합니다. 더욱이 부동산 투기를 억제하기 위해 다주택자에게는 세율을 할증하여 훨씬 무겁게 양도세를 매기는 규정도 있었습니다.
몇 년 전까지만 해도 2주택자의 양도세 최고세율은 기본세율보다 20%p 높게, 3주택자는 30%p나 높게 적용돼서, 최대 65~75%에 달하는 중과세율이 매겨지곤 했습니다.
실제로 집값이 많이 오른 지역에서 집 여러 채를 팔면 양도차익의 절반 이상을 세금으로 납부해야 할 정도였습니다.
다행히도 현재(2025년 기준) 정부는 이러한 다주택자 중과세율 적용을 한시적으로 유예하고 있습니다. 부동산 거래 활성화를 위해 2026년 5월 9일까지는 다주택자라도 양도세를 중과하지 않고 일반세율을 적용해주고 있어요.
간단히 말해 일시적으로 1주택자와 같은 세율로 계산해준다는 것입니다. 이 기간에 팔면 다주택자도 장기보유특별공제 최대 30%까지 적용받을 수 있어 세 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 그러나 유예 기간이 끝나 중과세가 부활하면 다시 세율이 높아지고 공제도 못 받게 될 수 있으니, 다주택자는 정책 변화 시기도 늘 주의해서 봐야 합니다.
그렇다면 다주택자가 집을 팔 때 세금이 얼마나 나오는지 살펴보겠습니다.
예를 들어 A씨가 2주택자이고, 그 중 한 채를 5억 원에 사서 몇 년 보유 후 7억 원에 팔았다고 해봅시다. 양도차익은 2억 원입니다.
1주택자였다면 일정 조건 하에 이 2억 이익에 세금이 안 나왔겠지만, A씨는 다주택자라 비과세 혜택이 없습니다. 2억 원 전부 과세 대상이에요. 현재 중과 유예기간이라면 기본세율(양도차익 규모에 따라 대략 6%~45% 구간누진)이 적용되고, 만약 과세표준 구간상 약 38% 세율이 해당된다면 약 7천만 원 이상의 세금을 내야 할 수도 있습니다. (여기에 지방소득세 10% 추가 등도 있어요.) 만약 중과세가 적용되는 상황이었다면 장특공도 못 받고 더 높은 세율로 내야 해서 세금이 1억 원을 훌쩍 넘게 나왔을 거예요. 이렇게 다주택자는 1주택에 비해 세금 부담이 훨씬 크다는 점을 꼭 염두에 두셔야 합니다.
5. 다주택자라면 알아둘 절세 방법 총정리
그렇다고 다주택자는 속수무책이냐? 그건 아닙니다. 세법이 엄격해도 그 안에서 합법적으로 세금을 줄일 수 있는 방법들은 꽤 있어요. 집을 여러 채 갖고 계신다면 아래 절세 팁들을 참고 바랍니다.
① 장기보유특별공제 최대 활용: 다주택자도 집을 오래 보유하면 양도차익의 일부를 공제받을 수 있습니다. 현재 중과 유예기간인 경우 3년 이상 보유 시 연 2%씩, 최대 15년간 30%까지 양도차익을 공제받을 수 있습니다. 오래 가진 집일수록 세금을 덜 내게 되는 건데, 반면 과거 중과세가 적용될 때는 이 공제를 아예 받을 수 없었으니, 지금 유예기간을 잘 활용하는 게 좋습니다.
② 양도 시점 분산 (한꺼번에 팔지 않기): 양도소득세는 과세표준 구간에 따라 누진세율이 적용되므로, 같은 해에 집 여러 채를 한꺼번에 팔면 소득이 합쳐져 세율 구간이 확 올라갈 수 있습니다. 가능하다면 판매 시점을 나눠서 해를 달리하여 파는 것이 유리합니다.
예를 들어 2채를 한 해에 모두 팔아서 양도차익이 합쳐지면 높은 세율이 적용되지만, 1년씩 나눠 팔면 각각 낮은 세율 구간을 적용받아 전체 세금을 줄일 수 있습니다. 큰 양도차익이 예상된다면 꼭 분할 양도를 고려해보세요.
③ 임대사업자 등록 활용: 사용하지 않는 집을 당장 팔기 어렵다면 임대주택사업자로 등록하는 방법도 있습니다. 정부는 일정 요건을 갖춘 민간 임대사업자에게 세제 혜택을 주고 있어요. 취득세·재산세 감면, 종합부동산세 합산 배제, 임대소득세 감면 등 다양한 혜택과 더불어, 양도소득세도 특별공제가 적용됩니다.
소형 주택을 10년 이상 장기임대하면 양도세 100% 면제 같은 파격적인 혜택도 과거에는 가능했습니다. (5년 이상 임대 시 50% 감면 등 단계별 혜택도 있었습니다.)
다만 이러한 혜택을 받으려면 임대주택으로 8~10년 이상 오래 운영해야 하고, 임대료 인상 제한 같은 여러 조건을 엄격히 지켜야 합니다. 2018년 이후 신규 임대등록에 대한 혜택은 축소되었지만, 이미 임대사업자로 운영 중인 주택이 있다면 절세효과가 크니 잘 활용하시기 바랍니다.
④ 가족에게 증여 또는 공동명의: 양도가 아닌 증여를 통해 세대를 이동시키는 것도 하나의 방법입니다. 예를 들어 자녀에게 집을 부담부증여(집에 담보된 대출 등을 인계하면서 증여)하면 일부 양도세를 대신 내는 효과로 양도·증여세 부담을 조정할 수 있습니다.
또는 배우자와 집을 공동명의로 소유하면 나중에 팔 때 양도차익을 부부가 나누어 각각 세금을 계산하게 되어 세율 구간을 낮추는 효과가 있습니다. 다만 증여나 명의신탁은 잘못하면 증여세가 더 많이 나오거나 예상치 못한 세금 문제가 생길 수 있으므로 전문가와 상담 후 신중히 진행해야 합니다.
이처럼 다주택자 분들은 전략적으로 접근하면 세금 부담을 꽤 덜 수 있습니다. 현재는 중과세 유예기간인 점을 활용해 보유기간이 긴 주택부터 매도해 장특공 최대 30% 공제를 받는다든지, 한 해에 한 채씩 천천히 파는 방식으로 세율을 낮춘다든지, 또는 일부 주택은 임대사업 활용으로 장기 보유 후 양도세 감면을 노린다든지 등 상황에 맞게 계획을 세워보시길 바랍니다.
맺음말: 알아두면 지키는 내 돈, 양도세도 미리 대비하는게 중요
지금까지 양도소득세의 기본 개념부터 1세대 1주택 비과세 조건, 그리고 다주택자의 절세 방법까지 폭넓게 살펴보았습니다.
처음 부동산을 팔아보는 분들께서는 양도세가 다소 복잡하게 느껴지실 수 있을껍니다. 오늘 내용을 초등학생도 이해할 수 있을 정도로 쉽게 풀어 설명해 드렸으니 도움이 되셨길 바랍니다.
중요한 건 집을 팔 때 세금 문제를 미리 알고 대비하는 것이라고 생각합니다.
“1가구 1주택이면 2년 이상 보유해서 비과세 받자”, “다주택이면 정책변화를 주시하고 절세 전략을 세우자” 이런 핵심만 기억하셔도 성공적인 부동산 거래에 큰 도움이 될 거라고 생각합니다.
부동산 초보자분들도 양도세 때문에 막연히 두려워하지 마시고, 꼭 필요한 부분 차근차근 준비해서 합법적으로 절세하길 바랍니다.
(참고: 양도소득세율은 소득 크기에 따라 다양하고, 각종 공제나 예외 규정도 많습니다. 본 포스팅에서는 기본적인 원칙과 대표 사례 위주로 설명드렸으니, 본인의 구체적인 상황에 대해서는 세무 전문가와 상담해보시길 권장드립니다.)